北京商品住宅价格上涨趋势略有平抑

12月上旬，北京商品住宅期房新增供应量达到6437套，价格上涨趋势略有平抑。业内认为，一方面，近期新增供应中，郊区刚需楼盘占绝大多数，可能会带动平均价格出现结构性的回落；另一方面，年底仍有房企处于业绩冲刺阶段，销售压力尚在，提价的可能性不大。

　　随着中央对房地产市场调控由不放松转为加强、房产税全国推行呼之欲出等政策收紧消息的放出，北京楼市房价抬头势头开始趋缓。

　　12月上旬北京楼市供应由趋紧转为激增6000套，价格上涨趋势略有平抑。

　　新房供应激增6000套

　　2012年12月第一周，新建商品住宅(包含保障房)网签量为2348套，环比微涨2.2%，比11月第一周下降了3.3%。

　　“由于近几周保障房项目入市较少，从11月第四周以来，新建商品住宅成交量都维持在2000套以上的稳定状态。12月第一周，剔除保障房之后的商品住宅成交环比上涨10%。”链家地产研究部张旭认为，这主要是由于近期新增供应得到了有效补充。

　　从12月开始，新增供应逐渐放量。12月第一周共有4个商品住宅期房项目入市，供应量为974套。截至10日，12月上旬商品住宅期房新增供应量达到6437套。12月大量新项目入市缓解了短期内市场供应不足的现状，12月新建商品住宅成交量有望翘尾上涨，同时，价格上涨趋势可能会略有平抑。

　　根据统计，12月第一周商品住宅成交均价为19956元/平方米，环比下降了10.3%，比11月第一周下降了15.4%。

　　“12月第一周，新建商品住宅成交均价环比下降10.3%，是近8周以来的最低值。11月期间，价格上涨趋势明显。”张旭分析，随着近期新增供应量大幅增长，符合刚需的房源供应增加，导致成交价格出现结构性的回落。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至9日，12月新建商品住宅成交量(含保障房)为2835套，预计上旬成交量在3300套左右，全月可能在万套以上。另外，12月商品住宅期房供应量也有可能在万套左右。

　　张旭认为，在新增供应大幅上涨的带动下，年底成交量有望出现一定幅度上涨，但价格可能会相对平稳。一方面，近期新增供应中，郊区刚需楼盘占绝大多数，可能会带动平均价格出现结构性的回落。另一方面，年底仍有房企处于业绩冲刺阶段，销售压力尚在，提价的可能性不大，整体上价格会保持相对平稳。

　　二手房房源稳定

　　12月第一周，北京市二手住宅成交3476套，成交均价为24008元/平方米。周均成交量保持在3000套的高位以上，24000元/平方米成为了新的价格支撑点。新增房源环比微涨，新增客源环比持平，但是短期内供需不平衡的矛盾没有出现根本改善，年末价格走势仍将以稳涨为主。

　　张旭认为，12月第一周，北京市二手住宅成交量为3476套，环比下降了15.7%。“单周环比出现下滑是由于上周月末翘尾因素的影响，但是单周的成交绝对量依然处在高位，连续8周保持在3000套以上。从月初成交情况来看，目前需求仍处于释放当中，预计12月成交量仍会处于高点”。

　　12月第一周北京市二手住宅成交均价为24008元/平方米，环比下降了1.2%，处于正常的市场波动范围。11月楼市暖冬的出现也带动房价有所上涨，预计年底前价格将在24000元/平方米的水平线上波动。

　　张旭认为，12月首周，二手房成交量仍然保持单周较高水平，新增客源量保持平稳态势，也依然处于较高水平。因担心明年房价继续走高而急于入市的这种购房心理的确存在，虽然恐慌性购房不会大面积出现，但购房气氛的确较浓，预计12月成交量仍会处于全年高点。

　　从房源上看，12月第一周新增房源委托环比增长5%，整体来讲，年末新增需求依然处在高位，新增供应增加有限，尤其是优质房源较为抢手。二手房市场供需不平衡的局面没有出现根本改变。另外，成交量数周保持在高位运行，短期来看，价格上涨压力难减。

　　此外，近期市场传言，各城市二手房挂牌量出现明显增长，尤其是北京出现巨量抛盘现象。但链家地产的房源挂牌量看并没有出现激增，而是保持平稳态势，新增房源的挂牌量与8至11月的新增房源委托水平相比还有所下降，部分区域业主甚至出现明显的惜售心理。目前，市场在售房源大约在10万套左右。

　　就全国房地产而言，价格方面，商品房和住宅销售均价涨势继续趋稳。根据中国指数研究院公布的百城价格指数，11月全国100个城市住宅均价环比继续上涨，涨幅扩大。

　　需求方面，累计商品房销售面积今年以来首次同比增长，销售额连续第四个月增长，单月销售面积、销售额增速均超过30%，与上月相比继续加快。

　　供应方面，房地产开发投资增速加快，东、中、西部地区同比增速均加快；累计新开工面积同比降幅缩小，单月新开工面积由降转增。

　　资金来源方面，整体增速连续第3个月在10%以上，定金及预付款和个人按揭贷款同比增速今年以来首次超过20%，银行贷款和预售资金仍是企业资金压力好转的主要原因。

　　“在当前‘稳增长’的政策取向下，房地产调控政策仍将以稳为主，积极的财政政策和稳健的货币政策有望延续。”中国指数研究院师洋表示，预计接下来一段时间，房地产市场量价稳中有升的趋势将延续，开发企业仍将面临较好的市场环境。但在2013年企业仍需警惕，全行业的去库存仍在持续，过去几年土地出让较多的三四线城市供大于求的风险可能爆发，止跌后持续反弹的房价也加大了调控政策升级的风险。